Trenutno je na trgu za dejavnost upravljanja večstanovanjskih stavb registriranih več sto podjetij, vsako se bori za svoje stranke. Kako vedeti, kateri upravnik je dober, kdo bo delal v dobro etažnih lastnikov in kaj je tisto, kar dobrega upravnika loči od povprečnega ali slabega? O tem ve veliko povedati mag. Franci Props, generalni direktor družbe SPL, ki zna, kljub temu, da vodi eno največjih upravniških podjetij, biti do tega posla tudi zelo kritičen.
Ko iščemo dobrega upravnika večstanovanjske stavbe, si moramo, po besedah Propsa, zastaviti tri ključna vprašanja in jih dobro razdelati.
1. Ali je upravnik sposoben izvesti, kar ponuja?
- Dober upravnik mora zagotoviti strokovno upravljanje večstanovanjske stavbe. To pa pomeni, da če pojasnjuje pravne stvari, je gradbenik, računovodja in kurjač v isti osebi, ter po potrebi še kaj popravi in je torej mojster za vse, se mu je potrebno na daleč ogniti.
- Če nima zaposlenega pravnika, slej ko prej pričakujte račun od odvetnika. Če ne zaposluje tehnikov, boste slej ko prej to storitev dobili zaračunano, odkrito ali prikrito. Povzročil vam bo škodo zaradi nestrokovnih predlogov ali uvedenih rešitev.
- Če obljublja 24 urno dežurno službo, izven uradnih ur pa ne dviguje telefona, gre za lažne obljube.
2. Ali je upravnik vreden zaupanja?
- Dober upravnik večstanovanjskih stavb ima poravnane obveznosti, nima blokiranih računov, njegova bonitetna ocena pa mora biti višja od C2+.
- Zaposleni v družbi morajo upravniku zaupati. Preverite, kakšna je fluktuacija zaposlenih in kako motivirani so za delo.
- Če je upravnik iz skupine družb, ki ponujajo tudi druge storitve, kot so čiščenje, hišniško vzdrževanje in varovanje, obstaja velika verjetnost, da stanovalci ne bodo deležni storitev po konkurenčnih cenah. To pa zaradi prepletenosti lastništva teh družb in s tem povezanim interesom za čim boljši zaslužek vseh.
3. Ali je upravnik sposoben izpolniti pričakovanja stanovalcev?
- Upravljanje večstanovanjskih stavb od upravnika zahteva, da ima dolgoročen pogled na upravljanje in vzdrževanje stavb, ter da sproti vlaga v prenovo.
- Dober upravnik sledi spremembam in napredku pri vzdrževanju, sodeluje v mednarodnih projektih, zanimajo pa ga tudi novi pristopi k vzdrževanju.
Po besedah Franca Propsa je največja težava star stanovanjski zakon in pomanjkljiva zakonska ureditev nadzora nad sredstvi rezervnega sklada etažnih lastnikov. Zato naj bodo lastniki še posebej pozorni, kdo je njihov upravnik, kakšne so njegove reference, kako gospodari z denarjem rezervnega sklada in samo stavbo. Kadar pride do zlorab, se namreč prevečkrat izkaže, da so organi pregona nemočni, etažni lastniki pa so napoteni na zasebne tožbe.